Kısa cevap
İş sahibi, eseri teslim aldıktan sonra olağan akışa göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmeli ve ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmelidir; gizli ayıplar ortaya çıktığında hemen bildirilir. Ayıp hâlinde iş sahibi; ağır ayıpta sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup bedelden indirim veya ücretsiz onarım isteme haklarından birini kullanabilir. Taşınmaz yapılarda dava süresi teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıldır.
Konunun kapsamı
Rehber eser sözleşmesine dayanan inşaat işlerini ele alır. Konut alıcısı tüketiciyse tüketici mevzuatı da uygulanabilir.
Temel kavramlar
- Ayıp
- Eserin sözleşmeye, teknik kurallara veya kararlaştırılan niteliklere aykırı olması.
- Açık ayıp
- Olağan bir gözden geçirmeyle fark edilebilen ayıp.
- Gizli ayıp
- Olağan gözden geçirmede fark edilemeyen ve sonradan ortaya çıkan ayıp.
- Kabul
- Eserin açıkça veya örtülü olarak kabul edilmesi; yüklenicinin sorumluluğunu sınırlar.
Önemli ayrımlar
Eksik iş ile ayıplı iş
Eksik işte sözleşmede kararlaştırılan iş hiç yapılmamıştır; ayıplı işte yapılmış ama kusurlu yapılmıştır. Talepler ve hesaplama farklıdır.
Açık ayıp ile gizli ayıp
Açık ayıplar teslimden sonraki gözden geçirmede bildirilmelidir; gizli ayıplar ise ortaya çıktıklarında hemen bildirilir.
Olası başvuru veya çözüm yolları
Aşağıdaki yollar birbirinin alternatifi olmayabilir; hangisinin uygun olduğu olayın koşullarına, sürelere ve görevli mercie göre değişir.
Ayıp ihbarı
Ayıplar yazılı ve tarihli olarak yükleniciye bildirilir.
Delil tespiti
Ayıpların durumu mahkemeden delil tespitiDelil tespitiBir delilin kaybolma veya ileride ortaya konulmasının güçleşme tehlikesine karşı dava öncesinde veya dava sırasında incelenmesi.Hukuk sözlüğünde aç → istenerek belgelenebilir.
Seçimlik haklar
Dönme, bedel indirimi veya ücretsiz onarım istenir; ayrıca zarar tazmini talep edilebilir.
Sürecin genel işleyişi
Gözden geçirme
Teslimden sonra eser incelenir, gerekirse bilirkişiye inceletilir.
Bildirim
Ayıplar yükleniciye bildirilir; bildirim belgelenir.
Tespit
Gerekirse mahkemeden delil tespiti yapılır.
Talep ve dava
Seçimlik hak kullanılır; anlaşma olmazsa dava açılır. Ticari ilişkilerde parasal taleplerde önce arabulucuya başvurulabilir.
Bilgi ve belge hazırlığı
Bu liste genel niteliktedir. Hassas bilgi ve belgeleri iletişim formu aracılığıyla göndermeyin.
- Sözleşme, proje ve teknik şartname
- Teslim tutanağı
- Ayıp bildirimleri
- Fotoğraf ve bilirkişi raporları
- Ödeme belgeleri
Koşullara bağlı hususlar
- Bildirim yükümlülüğünün ihmal edilmesi eserin kabul edilmiş sayılmasına yol açabilir.
- Yüklenicinin kasten gizlediği ayıplarda sorumluluk devam eder.
- Arsa payı karşılığı inşaatta bağımsız bölüm alıcıları ile arsa sahiplerinin hakları ayrıca değerlendirilir.
- Tüketici niteliğindeki alıcılar için tüketici mevzuatındaki süreler ve haklar da uygulanabilir.
Sık sorulan sorular
Daireyi teslim aldım, iki yıl sonra çatlaklar çıktı; geç mi kaldım?
Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle dava süresi teslimden itibaren beş yıldır; yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre yirmi yıldır. Gizli ayıp ortaya çıkar çıkmaz bildirilmelidir.
Yükleniciden onarım yerine para isteyebilir miyim?
Bedelden indirim, kanunda tanınan seçimlik haklardan biridir. Ayrıca koşulları varsa onarım giderlerinin ve diğer zararların tazmini istenebilir.
Ayıpları bilirkişiye tespit ettirmek şart mı?
Şart değildir ancak ispat bakımından çok yararlıdır; özellikle onarım yapılacaksa önce delil tespiti yaptırılması tavsiye edilir.
10 · Kaynaklar
Her kaynak, sayfadaki hangi bilgiyi desteklediğiyle birlikte listelenir. Mevzuat zaman içinde değişebilir; işlem yapmadan önce güncel metni kontrol edin.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 474Gözden geçirme ve bildirim
- m. 475Seçimlik haklar
- m. 477Kabulün sonuçları
- m. 478Zamanaşımı
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 400Delil tespiti
İlgili içerikler
- Alanİnşaat, İmar ve Kamulaştırma
İnşaat hukukunun genel çerçevesi
- RehberRiskli yapı tespitinden yeni binaya: malik olarak süreci okumak
Kentsel dönüşümde yükleniciyle ilişkiler
- KonuDelil tespiti
Ayıpların belgelenmesi
Bu rehberin kapsadığı konular
İnceleme durumu ve künye
- İnceleme durumu
- Yayında
- Hukuki inceleme
- Doğan Duman Hukuk Bürosu,
- Son içerik güncellemesi
Kaynak künyesi
Doğan Duman Hukuk Bürosu, “Ayıplı inşaat ve yüklenicinin sorumluluğu”, son içerik güncellemesi 20 Ekim 2026, https://dogan-duman.com/rehberler/ayipli-insaat-ve-yuklenicinin-sorumlulugu
Kaynak: https://dogan-duman.com/rehberler/ayipli-insaat-ve-yuklenicinin-sorumlulugu
Yazdırma tarihi: · Son güncelleme: 20 Ekim 2026 · Son hukuki inceleme: 20 Ekim 2026
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz ve bir vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Somut bir olayda güncel mevzuatı kontrol edin ve bir avukattan görüş alın. Ayrıntı: yasal uyarı sayfası.