Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılar

Her konu tek bir kanonik kayıttır. Başka bir alanda tanımlanan ve bu alanla da ilişkili konular, ilişkinin gerekçesiyle birlikte ayrıca listelenir.

1. 01.01

   Riskli yapı tespiti

   Bir yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının ilmî ve teknik verilere dayanılarak belirlenmesi. Tespiti öncelikle malikler lisanslı kuruluşlara yaptırır; idare de resen yapabilir veya süre vererek isteyebilir.

2. 01.02

   Tespit ve işlemlere itiraz

   Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri kanunda öngörülen süre içinde itiraz edebilir; itirazlar teknik heyetlerce incelenir. Kanun kapsamındaki diğer idari işlemler için ayrıca idari yargı yolu bulunur.

3. 01.03

   Riskli alan

   Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı için Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alan. Riskli alan uygulamaları tek tek yapı tespitinden farklı olarak bölge ölçeğinde yürütülür.

4. 01.04

   Rezerv yapı alanı

   Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alan. Özel mülkiyetteki taşınmazların bu amaçla belirlenmesi talebi kanunda ayrıca koşula bağlanmıştır.

5. 01.05

   Tahliye ve yıkım

   Riskli yapının maliklerine yıkım için süre verilir; bu süre içinde yıkım yapılmazsa tahliye ve yıkım idari makamlarca yürütülür. Tebligat, yapıya tutanak asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta ilan yoluyla yapılır.

6. 01.06

   Malik kararları

   Riskli yapının bulunduğu parselde uygulamanın nasıl yapılacağına —yeniden yapım, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi— paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla karar verilir. Karara katılmayan payların akıbeti de kanunda düzenlenmiştir.

7. 01.07

   Arsa payları

   Yıkımdan sonra kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkin edilerek taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu payların nasıl belirlendiği, yeni projede kime hangi bağımsız bölümün düşeceğini doğrudan etkiler.

8. 01.08

   Hak sahipliği

   Dönüşüm uygulamasından kimlerin, hangi koşullarla ve hangi oranda yararlanacağının belirlenmesi. Malikler dışında kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de bazı desteklerden yararlanabilir; koşullar uygulamaya ve ilgili düzenlemelere göre değişir.

9. 01.09

   Yüklenici uyuşmazlıkları

   Yüklenicinin işe başlamaması, işi durdurması, eksik veya ayıplı iş yapması ya da bağımsız bölümleri sözleşmeye aykırı devretmesi gibi uyuşmazlıklar. Kanun, belirli koşullarda maliklerin salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar alabilmesini ayrıca düzenler.

10. 01.10

    Değerleme

    Yıkımdan sonra taşınmazın ve payların değerinin belirlenmesi. Değerleme; payların satışı, anlaşma sağlanamayan malikler ve kamulaştırma ihtimali bakımından sonuç doğurur. Değerleme raporunun dayanakları ve tarihi önemlidir.

11. 01.11

    Kira yardımı ve destek süreçleri

    Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı ve yapım yardımı yapılabilir. Başvuru koşulları ve tutarlar ayrıca belirlenir.

12. 01.12

    İdari işlemlere karşı başvuru yolları

    6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğden itibaren kanunda belirtilen süre içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Teknik itiraz ile dava yolu birbirinden farklıdır.

1. Aşama 01

   Tespit

   Riskli yapıRiskli yapıRiskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.Hukuk sözlüğünde aç → tespiti malikler tarafından lisanslı bir kuruluşa yaptırılabileceği gibi idare tarafından da yapılabilir veya istenebilir. Sonuç tapu müdürlüğüne bildirilir.

2. Aşama 02

   Bildirim ve itiraz

   Tespit; yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta ilan yoluyla duyurulur. Tespite karşı itiraz süresi kanunda düzenlenmiştir ve kısa bir süredir.

3. Aşama 03

   Tahliye ve yıkım

   Maliklere yıkım için süre verilir. Bu süre içinde yıkım yapılmazsa idari makamlar tahliye ve yıkım işlemlerini yürütür.

4. Aşama 04

   Karar ve sözleşme

   Malikler, uygulamanın nasıl yapılacağına arsa payları oranında karar verir ve yükleniciyle sözleşme yapılır.

5. Aşama 05

   Proje ve inşaat

   Yeni yapının projesi, ruhsatı ve inşaat süreci imar mevzuatına göre yürütülür.

6. Aşama 06

   Teslim ve tescil

   Bağımsız bölümler sözleşmeye göre paylaştırılır; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulur.

• Ayrıntılı rehber · 4 dk

  Riskli yapı tespitinden yeni binaya: malik olarak süreci okumak

  Binanız riskli yapı olarak tespit edildiğinde hangi aşamaların geleceğini, hangi kararların çoğunlukla alındığını ve itiraz ile dava yolunun nasıl ayrıştığını anlatan rehber.

• 11Borçlar ve Sözleşmeler

  Yükleniciyle kurulan ilişki bir sözleşme ilişkisidir; ifa, temerrüt ve fesih kuralları uygulanır.

• 08Gayrimenkul ve Eşya Hukuku

  Pay, tapu kaydı, ortaklığın giderilmesi ve tescil eşya hukukunun konusudur.

• 22İdare ve Kamu Görevlileri

  Tespit, tahliye ve yıkım işlemleri idari işlemdir; iptal ve tam yargı davaları idari yargıda görülür.

• 10İnşaat, İmar ve Kamulaştırma

  Yeni yapının ruhsatı, imar durumu ve kamulaştırma ihtimali imar mevzuatına tabidir.

• 09Kira ve Kat Mülkiyeti

  Kiracılı bağımsız bölümlerde tahliye ve kat mülkiyeti ilişkileri birlikte değerlendirilir.