Kısa cevap
Riskli yapıRiskli yapıRiskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.Hukuk sözlüğünde aç → tespiti, tapuya bildirilen ve yapı hakkında yıkım sürecini başlatan bir idari tespittir. Tespite karşı kısa süreli bir itiraz yolu, kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı ise idari yargıda dava yolu vardır. Yıkımdan sonra uygulamanın nasıl yapılacağına malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir; yükleniciyle yapılacak sözleşme ise sürecin en kalıcı belgesidir.
Konunun kapsamı
Bu rehber, 6306 sayılı Kanun kapsamında tek bir yapı veya parsel ölçeğindeki dönüşüm sürecini konu alır.
Riskli alan ilanı ve rezerv yapı alanı uygulamaları gibi bölge ölçeğindeki süreçler ayrı kurallara tabidir ve burada yalnızca karşılaştırma amacıyla anılır.
Rehber; malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibinin bakış açısını esas alır. Yükleniciler için sözleşme boyutu inşaat ve borçlar hukuku sayfalarında ayrıca ele alınır.
Temel kavramlar
- Riskli yapı
- Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.
- Lisanslı kuruluş
- Riskli yapı tespiti yapmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum veya kuruluş.
- Teknik heyet
- Riskli yapı tespitine yapılan itirazları inceleyen; üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık/Başkanlık görevlilerinden oluşan heyet.
- Salt çoğunluk
- Hisseleri oranında hesaplanan payların yarısından fazlası. Kişi sayısına göre değil, pay oranına göre hesaplanır.
- Arsa payı karşılığı inşaat
- Arsa maliklerinin arsa paylarının bir kısmını, yüklenicinin yapacağı bağımsız bölümler karşılığında devretmeyi üstlendiği sözleşme.
Önemli ayrımlar
Riskli yapı ile riskli alan
Riskli yapı tespiti tek bir yapıya ilişkindir ve ilmî-teknik verilere dayanır. Riskli alan ise Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen ve bölge ölçeğinde uygulamaya konu olan bir alandır. İki durumda uygulanacak usuller ve başvuru imkânları farklılaşabilir.
Tespite itiraz ile idari dava
Tespite itiraz, teknik bir değerlendirmenin yeniden yapılmasını sağlar ve kanunda kısa bir süreye bağlanmıştır. İdari dava ise kanun kapsamındaki idari işlemin hukuka uygunluğunun yargı yerince denetlenmesidir. Birinin süresinin geçmesi diğerinin koşullarını da etkileyebilir; bu nedenle tebliğ tarihi dikkatle belirlenmelidir.
Malik kararı ile yüklenici sözleşmesi
Malik kararı, uygulamanın hangi yöntemle yapılacağını belirler. Yüklenici sözleşmesi ise bu kararı hayata geçiren, tarafların karşılıklı edimlerini düzenleyen özel hukuk sözleşmesidir. Kararın varlığı sözleşmenin her hükmünün uygun olduğu anlamına gelmez.
Olası başvuru veya çözüm yolları
Aşağıdaki yollar birbirinin alternatifi olmayabilir; hangisinin uygun olduğu olayın koşullarına, sürelere ve görevli mercie göre değişir.
Teknik itiraz
Tespitin dayandığı verilere veya yönteme ilişkin itirazlar, kanundaki süre içinde teknik heyete yöneltilir.
İdari yargı
Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğden itibaren kanunda belirtilen sürede İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.
Malikler arası müzakere
Uygulama yöntemi, yüklenici seçimi ve paylaşım oranları malikler toplantısında müzakere edilir ve karara bağlanır.
Sözleşmesel talepler
Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi hâlinde ifa, tazminat, dönme veya fesih gibi borçlar hukuku yolları; kanunun öngördüğü özel fesih usulüyle birlikte değerlendirilir.
Ortaklığın giderilmesi
Yıkımdan sonra arsa üzerinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava salt çoğunlukla karar alınmasını engellemez.
Sürecin genel işleyişi
Tespit ve tapuya bildirim
Tespit sonucu, kanunda belirtilen süre içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
Duyuru
Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır.
İtiraz süresi
Tespite karşı itiraz süresi tebliğle işlemeye başlar. Bu tarihin doğru belirlenmesi süreç bakımından belirleyicidir.
Yıkım için süre
Maliklere yıkım için süre verilir; süresinde yıkım yapılmazsa idari makamlar tahliye ve yıkımı gerçekleştirir.
Karar toplantısı
Malikler, yeniden yapım, pay satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerden birine hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir.
Sözleşme ve proje
Seçilen yöntemle uyumlu sözleşme yapılır; proje ve ruhsat süreçleri imar mevzuatına göre yürütülür.
Teslim
İnşaat tamamlandığında bağımsız bölümler sözleşmeye göre paylaştırılır ve tapuda gerekli tescilTescilBir hakkın tapu sicili gibi resmî bir sicile kaydedilmesi. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille gerçekleşir.Hukuk sözlüğünde aç → işlemleri yapılır.
Bilgi ve belge hazırlığı
Bu liste genel niteliktedir. Hassas bilgi ve belgeleri iletişim formu aracılığıyla göndermeyin.
- Tapu kaydı, takyidat belgesi ve varsa kat irtifakı / kat mülkiyeti kayıtları
- Riskli yapı tespit raporu ile tebliğ ve ilan tarihlerini gösteren belgeler
- Yönetim planı ve önceki kat malikleri kurulu kararları
- Toplantı davetleri, tutanaklar ve oy dağılımını gösteren kayıtlar
- Yüklenici teklifleri, sözleşme taslağı ve teminat belgeleri
- Kiracılı bölümler için kira sözleşmeleri ve yazışmalar
Koşullara bağlı hususlar
- Süreler tebliğ tarihine bağlıdır ve tebligatın usulüne göre yapılıp yapılmadığı ayrıca incelenir.
- Kanun 2023 yılında 7471 sayılı Kanunla önemli ölçüde değiştirilmiştir; olayın tarihine göre uygulanacak metin farklı olabilir.
- Bazı işlemler salt çoğunlukla değil, bütün maliklerin muvafakatiyle yapılabilir.
- Riskli alan, rezerv yapı alanı veya kamu mülkiyetindeki taşınmazlar söz konusuysa farklı usuller devreye girer.
- Mirasçılık, intifa veya ipotek gibi pay üzerindeki haklar sürecin her aşamasını etkileyebilir.
Sık sorulan sorular
Tespit raporuna itiraz etmezsem ne olur?
Süresinde itiraz edilmeyen tespit, sonraki işlemlerin dayanağı olur. Bu, tespit sonrasındaki her idari işleme karşı başvuru imkânının ortadan kalktığı anlamına gelmez; ancak teknik itiraz yolu için öngörülen süre geçmiş olur.
Toplantıya katılmazsam karar beni bağlar mı?
Kanun, kararların hisseleri oranında salt çoğunlukla alınmasını öngörür; katılmama, kararın alınmasını tek başına engellemez. Karara katılmayan payların değerlendirilmesine ilişkin usuller kanunda ve ilgili düzenlemelerde yer alır.
Yükleniciyle sözleşmeyi her malik ayrı ayrı mı imzalar?
Uygulamada sözleşmeler genellikle malikler tarafından ayrı ayrı veya ortak olarak imzalanır. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi, tapuya şerh verilmesi ve teminatların düzenlenmesi gibi konular sözleşmenin güvenliğini doğrudan etkiler.
Kira yardımı otomatik olarak mı verilir?
Hayır. Kanun kira yardımı yapılabileceğini düzenler; başvuru, koşullar ve tutarlar ayrıca belirlenir. Yardım başvurusunun hangi kuruma ve ne zaman yapılacağı ilgili idareden öğrenilmelidir.
Binam riskli değilse de dönüşüme girebilir mi?
Riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamındaki uygulamalar tek tek yapı tespitinden farklı kurallara tabidir. Ayrıca maliklerin kendi aralarında kat mülkiyeti ve imar mevzuatına göre yeniden yapım kararı alması da mümkündür; bu durumda 6306 sayılı Kanunun bütün kuralları uygulanmayabilir.
10 · Kaynaklar
Her kaynak, sayfadaki hangi bilgiyi desteklediğiyle birlikte listelenir. Mevzuat zaman içinde değişebilir; işlem yapmadan önce güncel metni kontrol edin.
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 2Riskli yapı tanımı
- m. 3Tespitin lisanslı kuruluşlarca yapılması, tapuya bildirim, duyuru ve itiraz
- m. 3İlanın son gününün tebliğ tarihi sayılması
- m. 5Yıkım için verilecek süre ve idari yıkım
- m. 6Uygulama yöntemlerine salt çoğunlukla karar verilmesi
- m. 6İdari işlemlere karşı dava yolu ve süresi
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 2İdari dava türleri (iptal ve tam yargı)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 470Eser sözleşmesinin tanımı
İlgili içerikler
- Alanİnşaat, İmar ve Kamulaştırma
Yeni yapının ruhsat ve imar süreçleri
- KonuArsa payı karşılığı inşaat
Yükleniciyle yapılacak sözleşmenin temel yapısı
- Alanİdare ve Kamu Görevlileri
İdari işlemlere karşı iptal davası
- KonuOrtaklığın giderilmesi
Yıkımdan sonra arsa üzerindeki paylı mülkiyet
İnceleme durumu ve künye
- İnceleme durumu
- Yayında
- Hukuki inceleme
- Doğan Duman Hukuk Bürosu,
- Son içerik güncellemesi
Kaynak künyesi
Doğan Duman Hukuk Bürosu, “Riskli yapı tespitinden yeni binaya: malik olarak süreci okumak”, son içerik güncellemesi 20 Ekim 2026, https://dogan-duman.com/rehberler/riskli-yapi-surecinde-malik-haklari
Kaynak: https://dogan-duman.com/rehberler/riskli-yapi-surecinde-malik-haklari
Yazdırma tarihi: · Son güncelleme: 20 Ekim 2026 · Son hukuki inceleme: 20 Ekim 2026
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz ve bir vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Somut bir olayda güncel mevzuatı kontrol edin ve bir avukattan görüş alın. Ayrıntı: yasal uyarı sayfası.