Kısa cevap
Paydaşlardan her biri, kanun veya sözleşmeyle engellenmedikçe, paylı mülkiyetin sona erdirilmesini isteyebilir. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Mahkeme önce malın aynen bölünmesini değerlendirir; bu mümkün değilse veya önemli değer kaybı doğuracaksa açık artırmayla satışa karar verir.
Konunun kapsamı
Rehber taşınmazlar üzerindeki paylı ve elbirliği mülkiyetin sona erdirilmesini ele alır; taşınırlar için de benzer kurallar uygulanır.
Temel kavramlar
- Paylı mülkiyet
- Birden çok kişinin, bölünmüş olmayan bir mala belirli paylarla malik olması.
- Elbirliği mülkiyeti
- Miras ortaklığı gibi, payların belirli olmadığı ve tasarrufların kural olarak birlikte yapıldığı mülkiyet.
- Aynen taksim
- Malın paylara uygun parçalara bölünerek paydaşlara verilmesi.
- Satış yoluyla giderme
- Malın açık artırmayla satılıp bedelin paylar oranında dağıtılması.
Önemli ayrımlar
Aynen bölme ile satış
Kanun önce aynen bölmeyi öngörür; imar ve tarım arazisi mevzuatı gibi kısıtlamalar veya değer kaybı varsa satış gündeme gelir.
Pay satışı ile ortaklığın giderilmesi
Paydaş kendi payını satabilir; bu, ortaklığı sona erdirmez ve diğer paydaşlara önalım hakkı doğurabilir.
Olası başvuru veya çözüm yolları
Aşağıdaki yollar birbirinin alternatifi olmayabilir; hangisinin uygun olduğu olayın koşullarına, sürelere ve görevli mercie göre değişir.
Anlaşmayla paylaşma
Paydaşlar resmî şekilde paylaşma sözleşmesi yapabilir.
Arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Dava
Anlaşma sağlanamazsa bütün paydaşlar davaya dahil edilerek dava açılır.
Sürecin genel işleyişi
Kayıt incelemesi
Tapu kaydı, paydaşlar ve varsa mirasçılar belirlenir; gerekirse mirasçılık belgesi alınır.
Arabuluculuk
Arabulucuya başvurulur ve paylaşma biçimi müzakere edilir.
Dava ve keşif
Mahkeme taşınmazda keşif yapar, bölünebilirlik ve değer konusunda bilirkişiBilirkişiÇözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgi gerektiren konularda mahkemeye görüş veren uzman.Hukuk sözlüğünde aç → raporu alır.
Karar
Aynen bölmeye veya satışa karar verilir.
Satış
Satış kararı kesinleşince satış memurluğu aracılığıyla ihale yapılır ve bedel paylaştırılır.
Bilgi ve belge hazırlığı
Bu liste genel niteliktedir. Hassas bilgi ve belgeleri iletişim formu aracılığıyla göndermeyin.
- Tapu kaydı ve paydaş listesi
- Mirasçılık belgeleri
- İmar durumu
- Kira sözleşmeleri ve kullanım bilgileri
- Arabuluculuk son tutanağı
Koşullara bağlı hususlar
- Bütün paydaşların davada yer alması gerekir.
- Kentsel dönüşüm kapsamındaki taşınmazlarda ayrıca 6306 sayılı Kanunun kuralları uygulanır.
- Tarım arazilerinde bölünme kısıtlamaları sonucu etkiler.
- Satış ihalesinde paydaşlar da teklif verebilir.
Sık sorulan sorular
Paydaşlardan biri istemiyorsa ortaklık yine de giderilir mi?
Evet. Paylaşma isteme hakkı kural olarak her paydaşa aittir. Diğer paydaşların istememesi davayı engellemez.
Arabulucuya gitmeden dava açabilir miyim?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculukArabuluculukTarafsız ve bağımsız bir arabulucunun tarafları bir araya getirerek çözüm üretmelerine yardım ettiği, gönüllü veya kanunla zorunlu kılınmış uyuşmazlık çözüm yöntemi.Hukuk sözlüğünde aç → dava şartıdır; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
Satış fiyatı düşük çıkarsa ne olur?
İhale kurallarına göre muhammen bedelin belirli bir oranının altında satış yapılamaz. İhalenin usulsüz yapıldığı düşünülürse ihalenin feshi istenebilir.
Taşınmazda oturan paydaştan kira isteyebilir miyim?
Paydaşlar arasında ecrimisilEcrimisilBir taşınmazı hak sahibinin izni olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatı.Hukuk sözlüğünde aç → talebi kanun ve içtihatta aranan ek koşullarla mümkündür; bu talep ortaklığın giderilmesi davasından ayrı değerlendirilir.
10 · Kaynaklar
Her kaynak, sayfadaki hangi bilgiyi desteklediğiyle birlikte listelenir. Mevzuat zaman içinde değişebilir; işlem yapmadan önce güncel metni kontrol edin.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 698Paydaşın paylaşma isteme hakkı
- m. 699Aynen bölme ve satış
- m. 732Pay satışında yasal önalım
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 18/BDava şartı arabuluculuk
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 6Riskli yapılarda ortaklığın giderilmesi ve salt çoğunluk kararı
İlgili içerikler
- AlanGayrimenkul ve Eşya Hukuku
Paylı mülkiyetin genel kuralları
- RehberMirasın reddi ve borçlu tereke: süreler, usul ve sonuçlar
Miras yoluyla doğan ortaklıklar
- KonuDava şartı arabuluculuk
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk
Bu rehberin kapsadığı konular
İnceleme durumu ve künye
- İnceleme durumu
- Yayında
- Hukuki inceleme
- Doğan Duman Hukuk Bürosu,
- Son içerik güncellemesi
Kaynak künyesi
Doğan Duman Hukuk Bürosu, “Ortaklığın giderilmesi: paylı taşınmazın bölünmesi veya satışı”, son içerik güncellemesi 20 Ekim 2026, https://dogan-duman.com/rehberler/ortakligin-giderilmesi-davasi
Kaynak: https://dogan-duman.com/rehberler/ortakligin-giderilmesi-davasi
Yazdırma tarihi: · Son güncelleme: 20 Ekim 2026 · Son hukuki inceleme: 20 Ekim 2026
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz ve bir vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Somut bir olayda güncel mevzuatı kontrol edin ve bir avukattan görüş alın. Ayrıntı: yasal uyarı sayfası.