Kısa cevap
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz; kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Tahliye ancak ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdüTahliye taahhüdüKiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği beyan; geçerliliği kanuni koşullara bağlıdır.Hukuk sözlüğünde aç → veya iki haklı ihtar gibi kanuni sebeplerle ya da on yıllık uzama süresinin sonunda kanundaki bildirimle mümkündür. Yenilenen dönemlerde kira artışı TÜFE'nin on iki aylık ortalamasındaki değişimle sınırlıdır; beş yıldan uzun ilişkilerde hâkim bedeli hakkaniyete göre belirleyebilir.
Konunun kapsamı
Rehber konut ve çatılı işyeri kiralarını ele alır; ürün kirası ve diğer kira türleri farklı kurallara tabidir.
Temel kavramlar
- Uzama
- Belirli süreli sözleşmenin, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzaması.
- On yıllık uzama süresi
- Bu süre sonunda kiraya veren, kanundaki bildirim süresine uyarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Tahliye taahhüdü
- Kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi.
- Kira tespit davası
- Yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesi.
Önemli ayrımlar
İhtiyaç nedeniyle tahliye ile taahhüde dayalı tahliye
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanır. Taahhüde dayalı tahliyede ise geçerli bir yazılı taahhüt ve süresinde takip veya dava yeterlidir.
TÜFE sınırı ile hakkaniyet indirimi
Beş yıldan kısa ilişkilerde artış TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır; beş yıldan sonra hâkim emsal kiraları da dikkate alarak bedeli belirleyebilir.
Olası başvuru veya çözüm yolları
Aşağıdaki yollar birbirinin alternatifi olmayabilir; hangisinin uygun olduğu olayın koşullarına, sürelere ve görevli mercie göre değişir.
Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurulur.
Tahliye davası
Kanuni sebebe dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde açılır.
İcra yoluyla tahliye
Tahliye taahhüdü veya kira borcu gibi durumlarda kanundaki ilamsız icra yolları kullanılabilir.
Kira tespit davası
Yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için açılır.
Sürecin genel işleyişi
Sözleşmenin incelenmesi
Başlangıç tarihi, süre, kira bedeli ve artış hükmü belirlenir.
Bildirim ve ihtar
Kanunda öngörülen bildirim ve ihtarlar süresinde ve yazılı yapılır.
Arabuluculuk
Dava şartıDava şartıMahkemenin davanın esasına girebilmesi için bulunması gereken şart; eksikliği davanın usulden reddine yol açabilir.Hukuk sözlüğünde aç → olan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulur.
Dava veya takip
Anlaşma sağlanamazsa dava açılır veya icra takibi başlatılır.
Bilgi ve belge hazırlığı
Bu liste genel niteliktedir. Hassas bilgi ve belgeleri iletişim formu aracılığıyla göndermeyin.
- Kira sözleşmesi
- Ödeme kayıtları
- İhtarnameler
- Tahliye taahhütnamesi
- İhtiyacı gösteren belgeler
- Emsal kira ilanları (tespit davası için)
Koşullara bağlı hususlar
- Bazı dava ve takip türleri kira döneminin sonuna bağlı kısa sürelere tabidir.
- Kiraya veren dava açacağını süresinde yazılı bildirirse dava süresi bir kira yılı uzayabilir.
- Kiralananın yeni malik tarafından edinilmesi durumunda yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye imkânı ayrıca düzenlenmiştir.
- Belirli dönemlerde kira artışlarına ilişkin geçici düzenlemeler yapılmış olabilir; güncel mevzuat kontrol edilmelidir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibim oğlu için evi istiyor; çıkmak zorunda mıyım?
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı kanuni bir tahliye sebebidir. Ancak ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu ispatlanmalı ve dava süresinde açılmalıdır.
Sözleşmeye imza atarken tahliye taahhüdü verdim; geçerli mi?
Kiralananın tesliminden önce veya sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütlerin geçerliliği tartışmalıdır. Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar.
Kira artışını ben mi hesaplamalıyım?
Yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını geçemez. Oran resmî istatistiklerden kontrol edilebilir.
Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda ilamsız icra yoluyla tahliye hariç dava şartıdır.
10 · Kaynaklar
Her kaynak, sayfadaki hangi bilgiyi desteklediğiyle birlikte listelenir. Mevzuat zaman içinde değişebilir; işlem yapmadan önce güncel metni kontrol edin.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 347Uzama ve on yıllık süre
- m. 350İhtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle tahliye
- m. 352Tahliye taahhüdü
- m. 353Dava süresinin uzaması
- m. 344Kira artış sınırı
- m. 342Güvence üst sınırı
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (yeni sekmede açılır)
Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) · Bağlantı denetimi: 20 Ekim 2026
- m. 18/BKira uyuşmazlıklarında arabuluculuk
İlgili içerikler
- AlanKira ve Kat Mülkiyeti
Kira ve kat mülkiyetinin genel çerçevesi
- KonuDava şartı arabuluculuk
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk
- Konuİlamsız takip
Kira alacağı ve tahliye takipleri
Bu rehberin kapsadığı konular
İnceleme durumu ve künye
- İnceleme durumu
- Yayında
- Hukuki inceleme
- Doğan Duman Hukuk Bürosu,
- Son içerik güncellemesi
Kaynak künyesi
Doğan Duman Hukuk Bürosu, “Konut kirasında tahliye ve kira artışı: kiracı ve kiraya veren için yol haritası”, son içerik güncellemesi 20 Ekim 2026, https://dogan-duman.com/rehberler/konut-kirasinda-tahliye-ve-kira-artisi
Kaynak: https://dogan-duman.com/rehberler/konut-kirasinda-tahliye-ve-kira-artisi
Yazdırma tarihi: · Son güncelleme: 20 Ekim 2026 · Son hukuki inceleme: 20 Ekim 2026
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz ve bir vekâlet ilişkisi oluşturmaz. Somut bir olayda güncel mevzuatı kontrol edin ve bir avukattan görüş alın. Ayrıntı: yasal uyarı sayfası.